租客的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)無(wú)效?
指依照法律規(guī)定或合同約定，享有的在同等條件優(yōu)先于第三人購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。租客的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是什么，什么情況下租客的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)無(wú)效？
租房?jī)?yōu)先權(quán)
一、租客的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是什么？
至高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第118條規(guī)定：“出租人出賣(mài)房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。”此外，《合同法》第230條也規(guī)定了：“出租人出賣(mài)出租房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期間內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”
但需要明確的條件一是“優(yōu)先”，即在時(shí)間上一般規(guī)定為3個(gè)月；二是 “同等條件”：價(jià)格條件相同；付款期限、付款方式相同。
需要注意的是：準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)的二手房如果有租客租用中，如果房主表示租客不購(gòu)買(mǎi)房屋，至好要求房主把“租客放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”寫(xiě)進(jìn)合同條款，并附上相應(yīng)的違約責(zé)任。
二、什么情況下租客的優(yōu)先購(gòu)房權(quán)無(wú)效？
1.房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。
《物權(quán)法》規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”
2.出租人將房屋出賣(mài)給近親屬。
包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。
3.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的。
如果出租人通知承租人將要出賣(mài)租賃的房屋，并提出了一定的期限，而承租人在合理期限內(nèi)沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)的意思表示，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)喪失。這說(shuō)明承租人并不想購(gòu)買(mǎi)該房屋，所謂的“優(yōu)先”主要是指時(shí)間上的優(yōu)先，行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的時(shí)間一般為15天。
4.第三人善意購(gòu)買(mǎi)租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。
根據(jù)《物權(quán)法》，無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：
（1）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；
（2）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?br/>
（3）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
如果房東未告知租戶便賣(mài)房其租房合同仍有效，盡管購(gòu)房合同有效，但是賣(mài)方仍需要承擔(dān)賠償責(zé)任，所以房屋出倉(cāng)之前應(yīng)先告知租戶，避免不必要的糾紛。
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