[服務項目]主題： 土地屬性及評估兩種方法——上海房 ... 發布者： 上海房地產評估公司
09/08/2021
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土地屬性及評估兩種方法——上海房地產評估公司
土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優點而對于另一類投資者來說則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。（上海房地產評估）同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低于發展郊外住宅區。
在對市區中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設旆、地基質量及規劃變更的可能陛都對它的價值產生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區希望位于公交便利、環境幽雅宜人的地區，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市干道，而工業廠房則愿意盡量接近鐵路、公路等交通設施。
土地評估的兩種方法——上海房地產評估公司小編來為大家娓娓道來：
一：
市場比較法
市場比較法是土地估價中至基本、至常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。
二：
收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出倉，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等于其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由于土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產的估價。
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最后更新: 2021-09-08 08:48:11
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