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修改這篇文章 : 土地屬性及評估兩種方法——上海房地產(chǎn)評估公司

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土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對于一類投資者來說是優(yōu)點(diǎn)而對于另一類投資者來說則是缺點(diǎn)。例如，傾斜的山腳地帶在農(nóng)作物種植方面效率低下但用于建造高級別墅卻十分理想。（上海房地產(chǎn)評估）同樣，大城市外圍的大片生地對養(yǎng)殖業(yè)的意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于發(fā)展郊外住宅區(qū)。 在對市區(qū)中的土地投資分析必須十分注意土地本身的特性。地塊的位置、輪廓、給排水設(shè)旆、地基質(zhì)量及規(guī)劃變更的可能陛都對它的價值產(chǎn)生影響。單以地塊位置而言，一般住宅區(qū)希望位于公交便利、環(huán)境幽雅宜人的地區(qū)，零售商店及寫字樓需要靠近交通流量大的城市干道，而工業(yè)廠房則愿意盡量接近鐵路、公路等交通設(shè)施。 土地評估的兩種方法——上海房地產(chǎn)評估公司小編來為大家娓娓道來： 一： 市場比較法 市場比較法是土地估價中至基本、至常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進(jìn)行比較，并對類似土地的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據(jù)是替代經(jīng)濟(jì)原理。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，在同一市場上，對于具有相同效用的商品，應(yīng)該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關(guān)系。在同一市場上具有替代關(guān)系的兩個以上商品會因?yàn)橄嗷ジ偁幎蛊鋬r格相互牽制而趨于一致。市場比較法就是通過對具有替代關(guān)系的類似土地的交易價格進(jìn)行修正，求得待估宗地的價格。 二： 收益還原法 收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由于土地具有永續(xù)性，因而人們可以期待外來的土地收益。當(dāng)把這未來若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價值時，它就表現(xiàn)為土地價格。從理論上講，具有永續(xù)性的財產(chǎn)都可以出倉，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產(chǎn)的現(xiàn)值，亦即等于其未來純收益的折現(xiàn)價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。 由于土地收益是不同生產(chǎn)要素組合的結(jié)果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學(xué)技術(shù)等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻(xiàn)量，或其應(yīng)得的報酬后的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應(yīng)歸土地所有者所有，因此，它就是地租。 收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用于由收益的土地和建筑物或房地產(chǎn)的估價。 我司服務(wù)：上海房產(chǎn)估價 http://www.sh-xiezhigang.com/

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