[文章]主題：廣州樓盤信息網 發布者： 蝸牛家
02/26/2019
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房地產投資分析框架:從房地產銷售數據開始
傳統的房地產投資分析框架一般遵循著以下的總體思路：銷售（期房和現房）狀況-拿地-新開工-期房銷售-施工-竣工-現房銷售，商品房銷售是判斷房地產投資的核心變量。房地產銷售狀況決定著房企拿地以及后續的新開工行為，也就決定房地產投資的走向。內在的原因在于，房地產銷售在兩個方面起到關鍵性的作用：一是房地產銷售狀況決定著企業盈利狀況，直接影響著房企拿地以及投資的積極性。二是商品房銷售中很大一部分以是期房的形式成交的，期房銷售形成定金及預收款、個人按揭貸款是房地產投資的重要資金來源。以2017年為例，在房地產投資資金來源中，定金及預收款占比31.2%，個人按揭貸款占比15.3%。
從銷售到拿地，再到土地購置費的框架：商品房銷售金額累計同比大約領先土地成交總價0-3個月，而土地成交總價累計同比大約領先土地購置費累計同比12個月。當商品房銷售好的時候，房企利潤增加，商品房庫存也在減少，因此，房企拿地的積極性也會提高。從實際數據來看，2009年以來，商品房銷售金額累計同比大約領先100大中城市商品房用地成交總價累計同比大約0-3個月的時間。
從銷售到新開工、施工、竣工的建安投資分析框架：商品房銷售累計同比領先新開工累計同比大約6個月，新開工與建安投資累計同比同步性較強。商品房銷售較好的時候，房企盈利預期增加，且用于房地產投資的資金量增加，在此背景下，房企會加緊施工，并增加新開工的面積。從旺盛的銷售需求，到房企拿地，再到房企增加新開工，具有一定的時滯。因此，商品房銷售累計同比是領先新開工面積累計同比的。從歷年數據來看，領先時間大約為6個月。
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最后更新: 2019-02-26 13:53:25
