[服務(wù)項(xiàng)目]主題： 廣州珠江區(qū)購房指南:二手房買賣請 ... 發(fā)布者： 蝸牛家
04/18/2019
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廣州珠江區(qū)購房指南:二手房買賣請走好這十六步
之所以大家感覺二手房交易復(fù)雜，之所以在二手房交易過程中容易產(chǎn)生糾紛，其中一個(gè)很重要的原因就是大家對二手房交易的流程不熟悉，有時(shí)候賣方覺得應(yīng)該先干這個(gè)，而買方覺得應(yīng)該先干那個(gè)，雙方如果達(dá)不成一致就會僵持甚至產(chǎn)生矛盾。鑒于近期不少網(wǎng)友咨詢交易流程，今天蝸牛家將整個(gè)交易流程進(jìn)行剖析，盡可能將每一步的細(xì)節(jié)都展現(xiàn)出來。
第一步：資金預(yù)算。打算買房子了，自己手里有多少錢，預(yù)算范圍是多少，至多能承受多少錢，需做到心中有數(shù)。
第二步：貸款資格初審。如果需要貸款，要打出征信報(bào)告和流水，找銀行的客戶經(jīng)理或者專門的過戶貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)(比如煒哥，做個(gè)廣告哈!)做一下大體的初審，看看是否能貸下款來，看看大約的貸款額度和月還窾數(shù)。關(guān)于這個(gè)事情，煒哥曾經(jīng)專門寫過一篇文章(《買房，一定先看貸款資料再交定金!》)，大家可以點(diǎn)擊詳細(xì)了解。
第三步：看房。現(xiàn)實(shí)中，很多人往往忽略了前兩步，盲目地去看房子，至終弄得自己很被動。前兩步大體確定之后，再去找品牌的房產(chǎn)中介公司，向其說清楚購房的需求和資金預(yù)算。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會根據(jù)您的具體情況匹配合適的房源。這個(gè)階段因人而異，有的人可能看半年，不一定能相中一套，花中挑花挑個(gè)眼花;有的人可能看一兩天，就確定了房子。
第四步：房屋查檔。確定意向房源之后，就要落實(shí)該房屋的權(quán)屬情況。賣方持房產(chǎn)證原件到房管局調(diào)取房屋檔案，了解房屋是否有抵押、是否有查封等限制交易的情況;如賣方提供的房屋合法，才可以上市交易，這一步至好有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方陪同見證。
第五步：簽訂定金合同。看中房子并確定可正常交易后，如果想盡快將房子確定下來，買賣雙方可簽訂定金合同。
第六步：簽訂正式買賣合同。實(shí)際情況中，很多交易越過了第五步直接簽訂買賣合同。簽訂合同當(dāng)日繳納定金、中介費(fèi)等，約定首付交付時(shí)間、過戶時(shí)間、交房時(shí)間等各種細(xì)節(jié)以及違約責(zé)任。
第七步：限購資格審查。濟(jì)南市戶籍居民家庭需提交家庭成員驗(yàn)證、婚姻證明、戶籍證明、擬購房人簽字的《家庭購房申請表》和《購房承諾書》;非濟(jì)南市戶籍居民家庭除以上材料外，還要提交自購房之日前3年內(nèi)連續(xù)24個(gè)月(含)以上的已繳納社會保險(xiǎn)的家庭成員姓名、驗(yàn)證信息或者在本市繳納個(gè)人所德禾兌完稅證明原件、復(fù)印件;非濟(jì)南戶籍全日制大學(xué)本科(含本科)以上的購房者需提供驗(yàn)證明、戶籍證明、婚姻證明、筆業(yè)正、學(xué)位證、勞動合同，6個(gè)月的已繳納社會保險(xiǎn)證明;駐濟(jì)部隊(duì)現(xiàn)役軍人和現(xiàn)役武警家庭還應(yīng)提供軍(警)驗(yàn)證件原件和復(fù)印件，以及部隊(duì)開具的單位證明文件。
二手房交易注意事項(xiàng)
第八步：網(wǎng)簽。通過核驗(yàn)的購房家庭，可在濟(jì)南不動產(chǎn)登記大廳辦理網(wǎng)上簽約手續(xù)。網(wǎng)上簽約完成后，賣方就不能將房屋再賣給其他人，有效防止一房二賣。
第九步：銀行貸款面簽。買賣雙方帶齊驗(yàn)證、婚姻證明、戶籍證明、征信報(bào)告、流水、收入證明、網(wǎng)簽合同等材料，前往銀行進(jìn)行面簽，等待銀行審批，一般一周時(shí)間出結(jié)果。該步驟階段，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會聯(lián)系專業(yè)的評估公司到房源處進(jìn)行評估，評估機(jī)構(gòu)向銀行出具評估報(bào)告，銀行一般會根據(jù)評估價(jià)格來計(jì)算購房者的貸款額度。
第十步：賣方解押。銀行貸款審批通過之后，如果賣方的房子有貸款，需先將貸款還清之后，才可進(jìn)行過戶。賣方解押的資金從哪里來?此階段有時(shí)就會有分歧，我們可以分析一下：賣方賣房子說明他缺錢，此時(shí)讓他自己湊錢去解押，一般比較困難，這種情況下，大多數(shù)是用買方的首付款去解押，不足的部分只能賣方去解決或者找第三方掂資機(jī)構(gòu)。
第十一步：過戶。房屋解押完成之后，買賣雙方攜帶申請人驗(yàn)證明、不動產(chǎn)權(quán)屬證書和網(wǎng)簽合同去不動產(chǎn)登記大廳申請過戶，若是房改房需賣方夫妻雙方到場。
第十二步：繳稅。在不動產(chǎn)登記大廳申請后，拿著相應(yīng)材料去稅務(wù)窗口申請繳稅，稅務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)網(wǎng)審核繳稅申請后，辦理完稅手續(xù)，如申請減免稅還需提供結(jié)婚證、原購房法據(jù)、原契稅完稅證明、房改房提供原購房收據(jù)(國有住房出倉收入專用票據(jù))或原購房合同。
第十三步：領(lǐng)取新不動產(chǎn)證。辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，一般三到五個(gè)工作日出新證。按照住宅類80元/件、非住宅類550元/件的標(biāo)準(zhǔn)向主管部門繳納費(fèi)用之后，即可領(lǐng)取新證。
第十四步：辦理抵押登記。領(lǐng)取新證之后，等待銀行通知，帶齊驗(yàn)證和不動產(chǎn)證前往濟(jì)南市政務(wù)服務(wù)中心辦理抵押登記，兩三個(gè)工作日可出他項(xiàng)權(quán)證。
第十五步：銀行放款。出他項(xiàng)權(quán)證之后，等待銀行放款，根據(jù)各個(gè)銀行的情況，放款時(shí)間也有所不同。目前銀行額度較為充足，一般一周左右時(shí)間即可放款。
第十六步：交房。將物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、暖氣費(fèi)、車位管理費(fèi)等進(jìn)行交接，同時(shí)將房門鑰匙、地下室鑰匙、報(bào)箱鑰匙等進(jìn)行交接。至此，買方辦理了新不動產(chǎn)權(quán)證并實(shí)際收房，賣方拿到了全款，皆大歡喜，整個(gè)交易過程全部完畢。
實(shí)際交易中，一些順序也可以顛倒，買賣雙方可自行協(xié)商。比如，網(wǎng)簽的時(shí)間和給首付的時(shí)間，一般賣方為了保證自己的權(quán)益，會要求買方網(wǎng)簽時(shí)就要給首付;但此時(shí)銀行審批還未通過，銀行面簽時(shí)還需要網(wǎng)簽合同，所以站在買方立場，需要銀行審批通過之后，過戶之日再給賣方首付款;遇到這種情況，只能雙方協(xié)商，但煒哥建議采取過戶之日給首付的方式進(jìn)行。
掌握這十六個(gè)步驟，您就能宏觀地駕馭整個(gè)交易過程，不至于亂了陣腳。當(dāng)然每一步里面，也有很多注意事項(xiàng)，煒哥以后會慢慢道來。煒哥也祝愿您在二手房買賣過程有一個(gè)美好的體驗(yàn)!
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最后更新: 2019-04-18 09:04:01
